Digital Realtyの野望【特集】

世界最大のホールセールデータセンター事業者デジタルリアルティは、他のセクターをも支配する野望を抱いている

この話から始めましょう。Digital Realty(以下Digitalと省略)は、世界最大のデータセンター企業です。また、他のメジャーな競合他社が採用するビジネスモデル “データセンターREIT(不動産投資信託)”の創始者でもあります。だから、DCDはそのリーダーであるWilliam A.(Bill)Stein氏へのインタビューを喜んで受け入れました。


Structure Researchの2017年の調査によると、ホールセール・コロケーション分野では、Digitalが市場の20.5%を占め、それに続く3社を合わせたよりも大きなシェアを獲得していました。

この2年間、同社は2017年に78億ドルを投じ、同分野で3位のDuPont Fabros社(シェア6%)を買収しました。

データセンターの負荷がクラウドとエンタープライズ領域の間でシフトするため、範囲をより広げると比較が難しくなります。調査会社Technavio(テクナビオ)のレポートによると、巨大ハイパースケールクラウドプロバイダー2トップのGoogleとAmazon Web Services(AWS)は、データセンタースペースを最も多く保有しているといいます。そして、エンタープライズ市場向けサービスを提供するリテール・コロケーション事業者にフォーカスした調査では、常にEquinix(エクイニクス)が首位とされています。Digitalの収益は約30億ドル、従業員数は1,500名程度ですが、Equinixは40億ドルの売り上げで約7,000名の従業員を抱えています。

「我々は資本コストが最も低く、それが大きなアドバンテージにつながっている」と Stein氏は言います。「我々は1エーカー50万ドルでバージニア北部の400エーカーを取得したが、他社は1エーカーあたり200万ドル以上を支払っている」

ただし、Digitalは本質的には不動産会社であり、同社の施設はその両方(クラウドとエンタープライズ)の市場を支えています。世界中で260以上の施設を保有し、3500万平方フィート(約325万㎡)以上のスペースを持ち、時価総額は約350億ドルです。Digitalは、Googleのようなハイパースケーラーや、同社の上位トップ10利用ユーザの一社であるEquinixのようなリテール(小売)事業者らに、Build To Suit : BTS型施設 あるいは パワードシェルデータセンター(または「パワードビルディング」ともいう)を提供します。

一歩先を行く

2004年、プライベートエクイティ会社のFI Partnersは、データセンターREITの概念を作り出しました。倒産オークションで購入した21の施設を確保し、それらを管理するためにDigital Realtyを立ち上げ、株式市場に上場させました。Bill Stein氏はFIからDigitalに加わり、最高財務責任者および最高投資責任者の役職を経て、2014年にCEOに就任しました。

データセンターは、オフィス、小売、工業といった伝統的にメジャーな「食品群(伝統的資産)」のそばで、REIT”の中でも依然としてニッチな”代替資産 (オルタナティブ資産) ”カテゴリであると考えられている、とStein氏は言います。しかし、同社はす全REITランキング中のトップ10に入っており、Stein氏は代替資産カテゴリで初のエグゼクティブであり、業界団体Nareitの議長も務めています。

一方、Equinixを含む他の大手企業はREITとして再編し、そしてDigitalは構築と買収を押し進めています。「我々は商業用不動産とテクノロジーのハイブリッド企業である。」と Stein氏は言います。

– shutterstock

データセンターの構築事業において、Digitalの強みは同社の不動産のルーツから来ていると Stein氏は言います。「我々は最も効率的なサプライチェーンを持っている。」とStein氏。「また、これらの施設を構築するためのマスタープランも持っており、モジュール性もあります。」

「我々は資本コストが最も低く、それが大きなアドバンテージにつながっている。」と、Digitalの信用格付(FitchでBBB)とCyrusOneおよびEquinix(両社ともBBB-)を誇らしげに比較しています。このことが、主要な地域での土地の備蓄につながっている、と彼は言います。「我々はバージニア州北部の400エーカーをエーカーあたり50万ドルで取得したが、他社はエーカーあたり200万ドル以上も支払っているんですよ。」

「発電機を25%で購入することはできないが、それだけの土地を確保して倉庫に保管することはできるんです。」

その結果、Digitalにはアッシュバーンに素晴らしいキャンパスを持つことができ、100MWのBuilding Lが、用地の状態からシェル段階まで様々な状態の建物に沿って建っており、可能な限り迅速にハイパースケール顧客に容量を提供することを目指しています。

これが計画の出番です。Digitalはパイプラインに十分なプロジェクトを抱えており、建設会社やインフラ事業者らを忙しくしておくことができます。「あるプロジェクトが終了したら、すぐに別のプロジェクトに移動できる。そこが重要なんです。しばらく停止しなければならない場合、コストがかかってしまいます。」

アッシュバーンキャンパスの請負業者は、何年もの間、連続した建物で作業を行っていたかもしれませんが、Stein氏はこれ以上のものを見ています。

「彼らはラウドン郡の土地を使い果たしている。」とStein氏は見ています。

一部の事業者は、新しいバージニアビーチの陸揚局から供給されるリッチモンドの100マイル南の新たなホットスポットを売り込んでいますが、ワシントンのハブの近くの土地を購入し続けられるDigitalの能力が、指針を与えるだろう、と彼は考えているようです。「リッチモンドは可用性には遠すぎる。」と、マナッサス(ワシントンとラウドンから30マイル)が、バージニア州北部に続く次のホットマーケットになるだろう、と彼は予測します。

時にDigitalは、新たな地域ではパートナー企業を活用します。例えば、日本では 三菱商事との合弁会社を設立したり、一方ブラジルでは2018年にBrookfieldとの合弁事業として、Ascentyを18億ドルで買収しています。2019にはシンガポールのMapletreeとの長期のジョイントベンチャー契約を締結し、米国内の パワードシェルデータセンター 施設を10棟売却し、他の3施設を共同所有に移行しました。

Mapletreeとの契約は、Digitalの資産を合理化し、資産の成熟化を実現し、直近のInterxion買収のような将来を見据えた動きを可能とするリソース集約の明確な取り組みでした。「不動産の観点からは、現在安定している資産を取得して売却し、それをリサイクルすることは良いこと。」とStein氏は説明します。

パワードシェル型の建物は満床で、6%の資本化率を生成しました。「建物は基本的に満床で、資産に付加価値を生み出す機会はほとんど無い。」と彼は言います。「Mapletreeはこの豊かなリターンを高く評価しているが、コアな投資家はより高いリターンを求めている。我々のガイダンスは9〜11パーセントのキャップレート(=収益還元率、期待利回り)です。それが基本的な不動産です。」

– shutterstock

リターンを求めるだけでなく、Digitalは、戦略的に接続性が良く注目度の高いサイトを探している、とStein氏は言います。「シカゴの50 East Cermakは、非常に接続性の良いネットワーク密度が高い資産だ。ニューヨークでは、60 Hudson32 Avenue of the Americas でデータセンターをリースしている。これらは非常に古典的建築の美しい建物です。」

このような属性は、Stein氏がDigitalを導く新たな方向性、つまり、リース事業とともに企業顧客と直接取引を行うリテールコロケーションにとって重要なポイントです。実は、同社は2015年以前からリテール事業に手を出していましたが、同年に19億ドルでTelxを買収したことで、強力な企業顧客基盤がもたらされました。

これにより、Digitalのリテールコロケーション施設の保有数は2倍になり、その後2016年にEquinixから8億7,400万ドルで取得した8施設を含みその他の施設の取得が続いています。

2019年、Digitalは過去最大のリテール展開を行いました。10月にInterxionを84億ドルで買収(規制当局の承認待ち)し、11月にニューヨークで開催されたMarketplaceLIVEイベントで、企業のクラウドおよびデータセンター資産をサポートする戦略のPlatformDIGITALを発表しました。

TelxやInterxionの買収には、Digitalが所有しているが、同社のパートナーにリースされている建物が含まれており、現在ではマルチテナント型データセンター(MTDC)が同社のポートフォリオの主要な部分を占めています。

Digitalは間違いなくEquinixとの競争を目指しています。Interxionの合併により、エンタープライズコロケーション床面積の同等性に一歩近づき、PlatformDIGITALは、施設内で相互接続されたエコシステムを促進しようとするEquinixの攻勢を食い止めるための試みです。

これに応えるかのように、EquinixはDigitalの聖域に進出し、ヨーロッパ地域でホールセールコロケーション施設を展開するための合弁会社を設立しました。

「我々は反対側からビジネスにアプローチしたと言える。」と Stein氏は言います。「彼らはコロケーションおよび相互接続プロバイダーとしてスタートしたが、最近、大規模スペースに参入してきています。彼らはいまだにコロケーション事業者であり、利益率は高く、ポートフォリオの大半はリースされています。」

– shutterstock

対照的に、Digitalは未だにコロケーション分野で成長を広げています。「当社のコロケーション収益はまだおよそ3割ほどであり、Equinixの規模にはまだほど遠いが、この分野の事業を拡大させています。」

これが、そこにアプローチする上での好ましい方法だ、と彼は言います。「我々はケージに至るまでの建物全てを保有している。スタックを下げるよりも上げる方が簡単です。もしあなたのコアビジネスがフロア貸しだった場合、建物を所有するのは難しいでしょう?」

多様なポートフォリオを備えるこの段階に入ると、DigitalはPlatform DIGITAL戦略の中で、クラウドサービス向けやより大規模スペースの提供等の選択肢を持つことで、変化する企業ニーズに対し、より適合できるようになるだろうとStein氏は計算しています。「顧客は、コロケーションのみの環境よりも成長してきています。 我々はより大きなフットプリントに拡張していくための素晴らしい方法を顧客に提供します。今は線がぼやけているようですね。我々は顧客がハイブリッド・マルチクラウドアーキテクチャを簡単に実現できるように、複雑さを取り除いていきます。」

彼はまた、例えばエコシステム内の相互接続料金など、Digitalが未だ多くの分野でEquinixを下回っていることも良く認識しています。

「我々は、低マージンと効率的なサプライチェーンを武器に取り組んでいます。我々のアドバンテージの一つは、規模の原理から得られるサプライチェーンのずっと下に至るまでの絶対的なベストプライスなのです。」


幅広い視点


Stein氏は、他の業界と同様の幅広い要因に関心があります。「2014年に私がCEOに就任したとき、特に供給源の持続可能性に関する方針を強調しました。Nareitの議長として、私は政府とともに政策課題を設定しました。持続可能性は大きな課題です。それは単なる電力だけではなく、水でもあり、建物そのものです。我々は可能な限りリサイクル素材を使用するよう努めている。私たちは、ガバナンスや社会的責任など、他の分野にも敏感であろうとしています。」

多様性に関して言うと、Digital Realtyの取締役会には1人の女性が就任しており、そしてそれを増やそうとしています。「社内でこれは大変です。不動産業界は男性に支配されており、データセンター業界では更に厳しいです。エントリーレベルのポジションでできるだけ多くの女性を募集する努力をしています。」しかし中堅ポジションに就く女性を見つけるのはまだ難しい、と彼は言います。だからこそ、採用、トレーニング、そして育成がすべてだと。

Stein氏は、新たな領域への進出のアイデアについて驚くほどリラックスしています。おそらく、既存事業で物事がうまく機能しているからでしょう。「我々は中国では建設や投資を行っていません。我々はそれを何度も検討してきたし、中国の顧客ともビジネスをしているが、良い仕組みが見つかりませんでした。」

同様、同社はサハラ砂漠以南では小さな投資(ケニア)のみで、そしてインドではまだ調査を進めている段階であり、現在Adani Groupとの実現可能性に関する調査に取り組んでいます。


Data Center Dynamics

原文はこちら

コメントを残す

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください