データセンターREITとは?【特集】

データセンターREITの数は少ないが、投資家にとっては魅力的

REIT自体は1960年代から存在していましたが、データセンターが広範なREITポートフォリオの中で注目されるようになったのは今世紀への変わり目頃からです。

「彼らは、デジタル化と、ハイテク株を動かす経済の同様の変化によりけん引されているという意味で、テクノロジーセクターに非常に興味深い視点を提供している」とNAREITのWorth氏は言います。「ただし、戦略は特定のアプリケーションに対してではなく、データ使用量の増加に重点を置いており、そしてそのより広範なアプローチにより、投資家としてより楽な状態になれる」

世界がよりデジタル化され、接続されていくにつれて、比較的安全に繰り返し収益が得られる性質と業界内での成長は、安全な長期収益を求める投資家にとって魅力的であることを意味します。また、税制上の優遇措置は、データセンターを所有・運営しているが、所有者にとっての価値を高めたい企業にとって潜在的に有益です。

面積ではなく電力容量について話しているかもしれないという事実があるにもかかわらず、Worth氏は、データセンターREITがその他のREITと大きく異なるとは考えていません。これは、彼らが依然として本質的に顧客に不動産を賃貸しているからです。

「区別される点としては、データセンターでは、顧客はおそらく他のセクターよりも施設のネットワークを購入することに関心がある」と彼は言います。「オフィスもあるかもしれないが、必ずしもオフィスでネットワークは必要ではないが、データセンター同士を接続することは顧客にとって非常に価値がある」

「これにより、スペースへのネットワークの効果を少し生み出しデータセンターの拡大を促進し、不動産市場の他のセクターでは見られなかった、スペースの統合が促進された。また、データセンターREITは、他のREITセクターよりもグローバルなフットプリントを持つ傾向が強い」

他のセクターが苦戦する中、新型コロナはデータセンターREITセクターに火をつけた

小売業などの分野における他のREITが最近苦戦しているにもかかわらず、データセンターREITはコロナ禍の中で成長し続けています。多くの物件では、オフィスの閉鎖や事業閉鎖もあり、テナントを見つけて家賃を徴収することが困難になってきていますが、在宅勤務やオンラインオペレーションが一般的になりつつある中、コンピューティングインフラストラクチャのニーズはますます高まってきており、データセンターの需要は高まっています。

NAREITのWorth氏は、データセンターが2020年に最もパフォーマンスの高いREITセクターであったと述べています。これは、デジタル化の拡大とCovid-19パンデミックに伴うリモートワークの必要性に後押しされました。彼は、特にデジタルトランスフォーメーション関連の「重要な追い風」が長期的にこのセクターをサポートしていくだろうと述べています。

「過去数年間、世界中でデジタルインフラストラクチャの成長が続いている」と、JLLのCvengros氏は付け加えます。「そして、それは減速しているようには見えない。それははるかに急速に成長しているように見え、その大部分はデータセンターREITを通じて実現されるだろう」

「オフィスの商業REITを比較すると、オフィスは今現在疑問符がつく」と彼は言います。「職場への復帰や人々が必要とするスペース、それが次の3～5年の間でどれくらい安定するのかを語るのは難しいと思う」

一方、2021年に目を向けると、DCDの専門家の多くは、特に大規模な上場データセンターREITが市場で小規模なプレーヤーを買収しようとしていることから、この分野でのさらなる統合が進むだろうと口にしています。同時に、多様なポートフォリオを持つREITは、データセンターを魅力的な資産クラスと見なし続けていくと思われます。Worth氏は、今後、より多様なポートフォリオを持つREITがデータセンターや携帯電話基地局などのデジタル資産を所有していくだろうと述べています。2021年に、市場に参入する純粋なデータセンターREITが増えるかどうかはわかりませんが、長期的にはもっと多くが参入するだろうと彼は予測しています。

「データセンターREITのパフォーマンスは、それが企業らにとって非常に効果的な構造であることを明確に示している」と彼は言います。「彼らは効果的に不動産ビジネスに携わっており、REIT構造は彼らにとってうまく機能しており、長期的には世界中でより多くのデータセンターREITが生まれると期待している」

近年、多くの企業がデータセンターをREITに売却し、すぐにそれらの施設をリースバックしています。セール・リースバックはすべてのタイプの不動産に共通しており、これでテナントはサービスの提供に集中でき、全体的な設備投資を削減できます。そしてREITは今度は新しい不動産を取得し、規模の経済と施設管理の経験を利用して収益を増やすことができます。

「多くの大企業はデータセンター以外の他のビジネスを専門としており、データセンターはビジネスを行うためのコストになる」とCushman＆WakefieldのImboden氏は述べています。「部分的なリースバック（段階的廃止を伴う）は、建物の売却から得られた資本がITの再構築や物理的な機器の移設への支払いに役立つため、売り手がワークロードを大手クラウドサービスに移動させる際に有利になる可能性がある」

「REIT（および他の多くの関心のある投資家）がこのセクターに参入する中、彼らはAグレードのテナントにネットリースされる施設の確保に関心があり、現在の安定性と今後成長する可能性に興味をそそられているため、売り手にとって有利な賃貸条件で交渉するだろう」