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データセンターREITとは?【特集】

不動産投資信託(REIT:リート)は、アパート、小売店、オフィス、データセンターなどの収入を生み出す不動産を所有し、しばしば運営も行う会社のことです。彼らは投資家のためのファンドとして機能し、スペースをリースし、不動産の家賃を徴収することで収入を生み出します。

データセンターREITは、信託の収益のすべてあるいは大部分をデータセンターリースから得ている投資信託です。一部のREITは、データセンターからすべての収入を生み出していますが、多くの場合、それは分散ポートフォリオの収入の一部にすぎません。

不動産投資信託(REIT)とは何ですか?

NAREIT業界団体のResearch&InvestorOutreachのエグゼクティブバイスプレジデントであるJohn D. Worth氏は、それは単に収入を生み出す不動産を所有および運営している企業であると述べています。

「REITは通常、株主を持つ企業である」と彼は言います。「プライベートエクイティファンドと比較した場合の本当の重要な違いは、それらが恒久的な組織であるということ。これらは、7年または10年後に閉鎖されるファンドではなく、経営陣の報酬は、ファンドの場合ほど本質的に運用資産にリンクされていない」

現在世界30カ国以上がREIT制度を確立しており、多くの場合、減税の恩恵を受け、投資家に高いリターンを提供しています。REITとして分類するには、会社は所有方法とお金の使い方に関する特定の要件を満たす必要があります。

「REITとしての資格を得るには、企業は資本の75%以上を不動産資産に投資し、収入の75%以上を不動産資産から取得し、100人以上の株主を持ち、少なくとも課税所得の90%を株主に分配する必要がある」と、The Motley Foolの不動産投資サービスであるMillionacresのシニア不動産アナリストのMatt Frankel氏はこのように説明します。

米国には200社を超える上場REITが存在しますが、データセンターREITはほんの一握りです。数は少ないですが、Digital Realty、CyrusOne、Equinix、Iron Mountain、Coresite、Quality Technology Services(QTS)、シンガポールのKeppel DC REITなど、データセンター業界での大規模プレーヤーの一部はREITとして分類されています。

「データセンターREITは、データセンターへの投資や運用に重点を置くことを選択したREIT」と、Cushman&Wakefieldでデータセンターアドバイザリーグループのリサーチディレクターを務めるKevin Imboden氏は述べています。

Segro、Corporate Office Properties Trust、 Mapletree Industrial Trust、Centuria、Ascendas REITなど、幅広いポートフォリオの一部としてデータセンターを保有する多様なREITも数多く存在します。Crown Castleのように通信インフラストラクチャ(携帯基地局、光ファイバ網など)を所有し運用する通信インフラストラクチャ専門REITもあります。

公式の数値を把握するのは困難ですが、JLLのSVPであるAndy Cvengros氏は、世界のデータセンターの70%以上は、公的または私的信託を通じてREITが所有する施設であろうと推定しています。7200万平方フィート(約670万平方メートル)を超えるデータセンタースペースは、上場するデータセンターREITだけが所有しています。

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